商機土地

●臺中市都市計畫主要計畫（原大型購物中心專用區）區）大部分為台灣糖業公司台中糖廠，然因製糖產業逐漸式微，於79年停止製糖。台糖公司為配合政府建設計畫及多角化經營，經評估後認為具有大型購物中心之潛力，故擬採設定地上權及聯合開發方式，鼓勵民間參與投資大型購物中心之興建。原開發計畫經臺中市政府88年公告實施「擬定台中市都市計畫（大型購物中心專用區）細部計畫」案。後因故停工與計畫目標有所悖離。 ●爰此，為改善目前土地閒置情形，臺中市政府依據「變更台中市都市計畫主要計畫（原大型購物中心專用區專案通盤檢討）案」，配合辦理「變更台中市都市計畫細部計畫（原大型購物中心專用區專案通盤檢討）案」，重新調整土地使用，並採區段徵收方式進行土地整體開發，以減少公共設施用地及公共建設經費支出，帶動地方經濟發展。

●本計畫區於68 年公告發布實施「變更及擴大臺南市主要計畫案」納入都市計畫範圍，並編定為「農漁用地」 ；民國72 年發布實施「變更臺南市主要計畫（通盤檢討）案」將「農漁區」變更為「低密度住宅區」列為「第四期發展地區」 ，並規定「應儘可能以市地重劃方式辦理，以取得公共設施用地」 ； 90 年8 月發布實施「擬定臺南市安南區（和順地區原農漁區變更為住宅區）細部計畫案」，考量既成聚落及主要計畫之開發規定，將計畫區劃分為「建成區」及「市地重劃區」二部分。 ●民國92 年公告發布實施「變更臺南市主要計畫（第四次通盤檢討）案」將本計畫區分期分區發展期別修正為「第二期發展地區」 ；后於102 年公告發布實施之「變更臺南市安南區都市計畫（細部計畫）通盤檢討案」 ，配合行政區域劃分，整併安南區內28 處細部計畫區合而為一。 ●綜上所述，本細部計畫市地重劃區自90 年迄今已完成安西、安中、安中二及安通等自辦市地重劃區。賸餘未辦理土地零散分佈於計畫區內共14個區塊，部分土地現況已有建物，地政局評估檢討實施市地重劃確有困難，經本府核可後以南市地劃字第1051234675 號書函請辦理本次專案通盤檢討。

●⼤林都市計畫於61年發布實施，期間曾於69年、81年、91年辦理三次通盤檢討，並於109年公告發布實施「變更⼤林都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）（第⼀階段）案」。⽽於民國80年2⽉辦理之「變更⼤林都市計畫（第⼀期公共設施保留地專案通盤檢討）」案中，將原「公⼀」「公⼆」「公三」等三處公園⽤地變更為住宅區，並附帶條件規定：「應另⾏擬定細部計畫（含配置兒童遊樂場⽤地及適當之公共設施⽤地與擬具具體公平合理之事業及財務計畫），並俟細部計畫完成法定程序發布實施後始得發照建築。」隨後⼤林鎮公所依據主要計畫附帶條件之規定，至85年陸續完成原「公⼀」、「公⼆」、「公三」等三處公園⽤地之細部計畫擬定作業。 ●本案細部計畫於85年，其中劃設0.0772公頃之⾏政區，並以附帶條件⽅式規定：本細部計畫區內之⾏政區，應由⼟地所有權⼈共同提供，並規定全案採市地重劃⽅式開發。惟「⾏政區」非屬平均地權條例及市地重劃實施辦法規定之共同負擔⽤地項⽬，要求⼟地所有權⼈無償提供「⾏政區」必然造成其權益損失，原⼟地使⽤計畫之不合理性亦導致本細部計畫發布實施迄今近⼆⼗餘年，仍未辦理開關作業，因此亟須重新審視細部計畫內容，以解決現⾏計畫所衍⽣之開發限制。 ●另外，本案已超過都市計畫法第26條所規定之法定檢討年限，實有⽴即辦理通盤檢討之必要。透過細部計畫通盤檢討作業，檢討原計畫內容之不合理性。

●為因應蘆竹區等沿海區域國中學子升學之需求，升格前桃園縣前於88年將南崁國中合併原南崁國小校地改制為南崁高中，高中需求已獲得滿足。並配合未來 12 年國教高中職社區化政策，本市於鄰近之大園區及龜山區設有新成立之大園高中及壽山高中等高中，以符鄰近之新開發區及本計畫未來之使用需求。 ●南崁地區內現有南崁國小等四校班級數及人數皆呈「大班大校」的擁擠現象，班級數均超過設校規模甚多，大量專科教室改為普通班教室，影響教學正常進行，學生活動空間受到壓縮，且每班學生人數逾教育部編班標準，增加教學及行政負擔，教學品質確受影響。

●頭份交流道附近特定區計畫第四次通盤檢討，其中三處因涉及附帶條件須另行報請核定變更計畫，分別為另 1 案、另 2 案(台糖公司畜產研究所專用區變更為產業服務專用區及道路用地)，以及另 3 案；另外六處因涉及區段徵收等案情較為複雜之因素，暫予保留並列為後續階段辦理，其餘於 102 年起發布實施。 ●前述發布實施之主要計畫第四次通盤檢討中，包括本計畫(另 2 案)在內共三處另案因涉及附帶條件完成後另行報請核定變更計畫，為避免主要計畫變更案依法核定發布實施後未依附帶條件擬定細部計畫，以致衍生核發建築執照疑義，爰依內政部都市計畫委員會第 782 次會議決議，檢具主要計畫之書圖以辦理後續都市計畫法定程序事宜。 ●考量本計畫區緊鄰新竹科學園區竹南基地，區位良好且具產業競爭優勢，原台糖公司之相關產業設施已遷離該專用區，現況僅留土地權利關係人之一財團法人動物科技研究所使用外，另少數為相關產業之宿舍、道路使用及雜林及鄰近居民菜園使用，為提高土地及產業使用效益，本案爰依都市計畫法第 26 條規定辦理本次變更，期望可有效提升土地資源之利用價值。

●新市都市計畫於 65 年擬定，後分別於74年與92年完成第一次與第二次通盤檢討作業。 ●「變更新市都市計畫(第三次通盤檢討)案」於 106 年 7 月 20 日實施在案，案內變更編號第八案內容考量新市區未來發展仍具有住宅區供給之需求，故變更為附帶條件農業區，附帶條件為：「應另行擬定細部計畫及劃設不得低於 35%之公共設施用地，其中應劃設 15%以上之公園綠地，並以區段徵收方式開發」，故為落實主要計畫之規定，辦理本次細部計畫擬定作業。

●本計畫原於辦理「變更歸仁都市計畫第四次通盤檢討」時，有鑑於歸仁都市計畫區於擬定都市計畫迄今皆未適度補充都市發展用地，遂利用市中心西南側農業區土地釋出供都市發展用地，同時配合捷運藍線延伸線擬於歸仁區公所現址設置捷運場站，故將歸仁區公所遷移至本計畫區內，並結合其他公共服務機能設置歸仁行政中心。 ●上述變更內容因涉及農業區變更為可建地應採區段徵收方式開發，故於歸仁四通內政部都市計畫委員會審議時，併同召開土地徵收審議小組與專案小組聯席審議，惟經上開土徵小組審議尚有諸多建議意見，為避免影響歸仁四通整體辦理進度，將本計畫之變更案列為暫予保留案，須修正區段徵收公益性必要性報告後再提會討論。 ●其後將暫予保留案併同區段徵收公益性、必要性土徵小組意見，研提變更都市計畫方案，並經土地徵收審議小組及內政部都市計畫委員會大會審議通過，本計畫係依內政部都市計畫委員會審議決議續提擬定細部計畫內容。

●本計畫於「擴大及變更新豐(山崎地區)都市計畫(第三次通盤檢討)案(含都市計畫圖重製)」中列為變更案第11案，其主要係配合十大重點服務業、四大智慧型產業、六大新興產業及「文化創意產業發展法」、「運動產業發展條例」，規劃非供製造業生產使用之產業服務專用區，並結合商業活動機能及配置適當之公共設施用地，引入磚窯藝術或文物館，融入公園兼兒童遊樂場一併做整體規劃設計，形塑地方特色。 ●另考量都市計畫定期通盤檢討實施辦法第6條至第8條有關都市防災、滯洪設施、生態都市發展規劃原則等相關規定，依據都市計畫法第17條及22條之規定擬定細部計畫，以為執行依據。

●本計畫係因應原位於土城區金城路二段地區之臺北看守所、臺灣新北地方法院與臺灣新北地方檢察署之搬遷需求，在土城彈藥庫軍事設備配合移儲並解除禁、限建管制後，有較大面積之公有土地資源，爰依法務部與司法院等機關需求劃設用地。 ●另為解決目前國道 3 號中和及土城交流道尖峰時段經常壅塞，宣布核定「北土城交流道工程可行性研究」，期能減少中和、土城交流道和附近區域的交通負荷；同年召開研商「土城司法園區區段徵收案」開發事宜會議決議(略以)：「為有效加速完成司法院、法務部搬遷及金城(原北土城)交流道用地取得，本案土城司法園區區段徵收之開發主體由新北市政府改由內政部擔任。且考量金城(原北土城)交流道用地取得方式之一致性，及該用地地主參加區段徵收之權益，興建交流道所需用地全數納入土城司法園區區段徵收範圍內一併取得。」。 ●本案新訂擴大大漢溪南都市計畫，將土城彈藥庫原址及周邊範疇納入都市計畫管制，規劃供矯正與司法機關搬遷使用外，並以土城整體發展角度界定擴大都市計畫範圍，更依據自然資源條件規劃整體發展構想，訂定空間機能分布、交通運輸系統、公共設施系統與土地使用分區等，提供各方面合理且必要之需求以縫合都市與非都市地區，提升土地利用價值，朝向兼顧生態保育與開發並重之發展。

●考量都市為適應大環境之變遷並促進土地合理利用，「變更新店都市計畫(第二次通盤檢討)」案針對新店都市計畫進行全面檢討，但因案情甚為複雜，經提內政部都市計畫委員會88 年第 466次會議臨時動議決議，採分階段執行，其中第一及第二階段業已於 88 年及 90 年發布實施。 ●其中有 11 處農業區納入「暫予保留，另案辦理」案件發布實施，經改制前臺北縣政府地政局確認區段徵收尚屬可行，於 96 年著手辦理「變更新店都市計畫(第二次通盤檢討)(第三階段)」案。 ●本案為前述 11 處農業區中之 B 單元，係配合捷運環狀線與安坑線開發，且鄰近之捷運環狀線已於 109 年 1 月通車，安坑輕軌已於 112年 2 月通車，周邊土地未開發使用，爰辦理都市計畫變更，配合「變更新店都市計畫(第二次通盤檢討)(第三階段)(B單元)」案之主要計畫範圍及內容指導，擬定本細部計畫。

●本計畫區係依據民國82年發布實施之「變更土城都市計畫(第二次通盤檢討)」 案之決議:「配合軍事禁建開放，提昇都市發展品質。原軍事禁建區內之住宅區、商業區、工業區、保護區、市場、公園及綠地等，除I之l 、Ⅲ之l 、Ⅲ之2號道路用地、高速公路用地及四海工專( 已改制為德霖技術學院) 用地外，其餘變更為暫緩發展區，應儘速辦理禁建及整體規劃….。」。 ●改制前臺北縣政府即據以辦理整體規劃，並於民國89年發布實施「變更土城都市計畫( 暫緩發展區及附近地區) 通盤檢討」案及「擬定土城都市計畫(暫緩發展區及附近地區) 細部計畫」案。開發方式則包括:(一)原住宅區、商業區、工業區及區內公共設施用地原則上採市地重劃方式處理等內容。 ●由於市地重劃整體開發範圍46.7公頃已列為臺北縣政府重大施政計畫，惟發現市地重劃執行過程尚有妨礙或影響重劃之因素涉及都市計畫之變更調整( 含主要計畫與細部計畫) ，細部計畫部分包括計畫年期調整、計畫範圍與市地重劃範圍釐清界定。爰配合市地重劃之實際需要辦理變更都市計畫。

●大林都市計畫於民國61年1月7日發布實施，期間曾於民國69、81、91年辦理三次通盤檢討，自前次通盤檢討發佈實施至今已18年。因計畫已超過辦理通盤檢討之法定時限，故「變更大林都市計畫（第四次通盤檢討）案」經99年鎮都市計畫委員會及103年嘉義縣都市計畫委員會審議通過，並於105年內政部都市計畫委員會審議通過。至108年內政部都市計畫委員會審議通過「變更大林都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）再提會討論案」。 ●計畫區內未開闢之「文高」學校預定地，自規劃以來未辦理開發，僅做臨時性使用，長期造成私有地主權益受損，經教育部101年表示此地已無設校之需求，因此重新審視都市計畫內容，透過本都市計畫案解除「文高」學校用地，將該用地變更為住宅區及商業區，重新規劃園道、道路及廣場等相關公共設施用地，並經內政部都市計畫委員會105年審議通過在案；本案另於108年會議同意嘉義縣政府申請延長3年開發期程。