嘉義縣大林鎮文高市地重劃案市地重劃計畫書 - 地主專區

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●大林都市計畫於民國61年1月7日發布實施，期間曾於民國69、81、91年辦理三次通盤檢討，自前次通盤檢討發佈實施至今已18年。因計畫已超過辦理通盤檢討之法定時限，故「變更大林都市計畫（第四次通盤檢討）案」經99年鎮都市計畫委員會及103年嘉義縣都市計畫委員會審議通過，並於105年內政部都市計畫委員會審議通過。至108年內政部都市計畫委員會審議通過「變更大林都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）再提會討論案」。
●計畫區內未開闢之「文高」學校預定地，自規劃以來未辦理開發，僅做臨時性使用，長期造成私有地主權益受損，經教育部101年表示此地已無設校之需求，因此重新審視都市計畫內容，透過本都市計畫案解除「文高」學校用地，將該用地變更為住宅區及商業區，重新規劃園道、道路及廣場等相關公共設施用地，並經內政部都市計畫委員會105年審議通過在案；本案另於108年會議同意嘉義縣政府申請延長3年開發期程。

●本重劃區坐落嘉義縣大林鎮，範圍包括平林段721地號等15 筆、吉林段332地號等7筆，總面積約44,100平方公尺。
●範圍四至如下：
東：自都市計畫編號2-1 號道路至大林體育運動公園西南側現況10公尺道路為界。
西：台鐵鐵路為界。
南：民生路北側都市計畫農業區為界。
北：大林火車站之東側都市計畫編號2-1 號，寬度12 公尺道路為界。

●考量慈濟醫院及大林車站周邊已逐漸形成商業區，冀透過本案重劃開發，以延伸既有鎮中心之商業機能，提高商業服務層級及塑造大林鎮之複合性消費商圈。目前住宅區以鐵路分為兩大區塊，鐵路西側屬早期發展區，建物密集，惟東側未開闢之住宅區土地多為台糖公司持有，無興建計畫及出售計畫，導致大林車站東側大面積住宅區仍為空地做低密度之使用。
●藉本案之開發，可增加園道用地及廣場用地，加上本區鄰近都市核心，透過調整土地使用及配置公共設施用地，得以加速本地區開發利用，提高土地利用價值，並得串聯周邊環境資源，形塑地區發展核心空間。透過重劃方式整體開發後，預期可為本區帶來多樣化的機能與助益，帶動地區發展。

●本案原規劃為「文高」學校用地，透過市地重劃之方式，將該用地變更為住宅區及商業區，依都市計畫定期通檢討實施辦法第18條規定，都市計畫通盤檢討變更土地使用分區規模達1 公頃以上之地區，應劃設不低於該地區總面積百分之十之公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場用地，並以整體開發方式興闢之，故本案建築基地均面臨計畫道路或廣場。
●本案土地部分原作農業使用及空地，未能有效利用，藉由市地重劃之開發規劃，重新規劃園道、道路及廣場等相關公共設施用地，提升居住活動空間及整體環境品質，也解決長久以來公設保留地因縣政財源困窘未徵收開闢，影響民眾權益之問題，且鄰近富有縣轄重大觀光資源，交通及觀光位置極具重要性，進而提升土地利用價值，有助於地區未來整體發展。

●重劃區完成後將提供可建築用地為住宅區及商業區，面積合計約30,267平方公尺，預估未來可容納人口約986人：另參酌本區公告現值，預估重劃前平均地價為10,750 元/平方公尺，重劃後平均地價則參酌內政部不動產買賣實例，預估為33,200元/平方公尺，土地價格增漲幅度約310%。

●公共設施用地負擔
1.列入共同負擔之公共設施用地及面積：廣場用地面積1,936平方公尺、園道用地5,698平方公尺、道路用地6,199平方公尺，合計13,833平方公尺
2.土地所有權人負擔公共設施用地面積：共同負擔之公共設施用地面積-抵充之原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地面積=土地所有權人負擔公共設施用地面積13,833平方公尺。公共設施用地平均負擔比率：31.37%。
●預估費用負擔
本重劃區工程費用131,406,438元、重劃費用15,717,328元及貸款利息10,375,347元，總金額為157,499,113元。
本重劃區總費用係由本府編列預算、或向本縣平均地權基金及向金融機構借貸，貸款利率係參考五大銀行平均基準利率3.133%訂定，未來仍以實際借貸利率所計算之貸款利息計算費用負擔比率。