變更蘇澳(新馬地區)新城溪以南、三號道路以北地區細部計畫(第一次通盤檢討)案計畫書 - 地主專區

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●本計畫現行計畫為民國101年公告實施之「擬定蘇澳(新馬地區)都市計畫(新城溪以南、三號道路以北地區)細部計畫」依規定應採開發許可方式辦理開發，惟自公告實施至今已逾五年，尚無任何申請開發案例，當地民眾於民國103年成立自救會，表達住宅區街廓寬度過大、開發許可門檻過高，應改採市地重劃方式進行開發等訴求。
●本次通盤檢討即為研訂合理之開發方式和規劃內容，以促進都市發展。此外，依都市計畫法規定，本計畫區已符合辦理定期通盤檢討之年限標準，爰依規定辦理本細部計畫區之第一次通盤檢討作業，並考量發展現況與未來發展需要作必要之修正。

●本細部計畫區位於蘇澳鎮中央偏北，座落蘇澳(新馬地區)都市計畫西北隅，其西北側緊鄰新城溪並與利澤、龍德工業區相對;而本細部計畫範園西北至新城溪堤防，東北至台2線道路南側境界線，東南至三號道路西側境界線，西南至國道5號與工業區北側界線，計畫面積為85.8755公頃。

●本計畫區地籍地段隸屬蘇澳鎮慶安段，土地權屬性質區分為公有、私有及公、私共有。 私有包括臺灣宜蘭農田水利會、中華郵政及蘇澳區農會等土地面積合計約為78.8473公頃，占計畫面積之9 1.82 % ;而公有土地面積合計約為6.6798公頃，占計畫面積之7.78% ;其餘為公、私共有土地，面積合計約為0.3484公頃，占計畫面積之0.41%。
●本計畫區採自辦市地重劃方式辦理開發，並依平均地權條例及其相關法令規定辦理開發相關事宜。
1.開發主體:由市地重劃範圍內私有土地所有權人主導興辦，負責開發作業之推動。
2.市地重劃範圍擬定原則:為促進土地有效利用與都市再發展，及配合改善整體市容之需求除位於已徵收之公共設施(學校用地及廣場兼停車場(細廣(停)六)用地)；第一種住宅區之外，其餘應以市地重劃方式整體開發。
●重劃範圍面積:本案市地重劃總面積為78.8598公頃。

●土地使用規劃構想
本計畫區內已發展之住宅社區集中於馬賽大排南側，以二樓透天厝及平房為主;而馬賽大排以北之地區，現況發展密度低，僅有零星建築散布。本計畫為落實「北蘇澳水岸生態社區」之發展定位，在尊重既有聚落紋理之前提下，提出以下土地使用規劃構想:
1.規劃中央綠園道及環狀綠帶，型塑水與綠之綠色示範社區。
2.園道以北建構生態韌性社區，園道以南尊重既有生活聚落。
3.透過建築量體規模引導國5南端出口都市景觀。
●交通動線規劃構想
考量台2線及國5交通流量較大，故減少劃設出入道路且臨路側劃設隔離綠帶為原則，以馬賽路為主要聯外道路，並配合周邊道路系統規劃主要出入道路。構想如下:
1.劃設35公尺、20公尺綠園道。
2.劃設的公尺主要道路、8至12公尺次要道路。
3.規劃環狀自行車及人行道路。

●本次通盤檢討依循本計畫所提出之規劃構想，調整原都市計畫分區。本次通盤檢討配合住宅區現況特性以及未來生態韌性社區規劃，區分為第一種住宅區、第二種住宅區、第三種住宅區及第四三種住宅區，面積合計56.4254公頃，占計畫總面積65.71%。
1.第一種住宅區:為保障既有聚落合法建築權益，共劃設第一種住宅區4.5994公頃。
2.第二種住宅區:配合中央綠園道南側既有發展紋理，規劃為第二種住宅區，面積計21.2329公頃。
3.第三種住宅區:配合中央綠園道北側規劃為生態聚落以及南側之多元建築型態規劃，劃設為第三種住宅區，面積計12.6422公頃。
4.第四種住宅區:配合中央綠園道北側規劃為生態聚落，設計大型街廓並賦予計畫區中最高強度使用，面積17.9509公頃。

本計畫區之道路系統依道路服務層級區分為聯外道路、主要道路、次要道路及綠園道，道路劃設面積12.6559公頃，占計畫總面積14.73%。
●聯外道路
本計畫共劃設1-1至1-4號道路二條聯外道路，道路計畫寬度為15公尺、20公尺。
●區內道路