魏士勛
商辦報告 租賃市場、地上權、海外地產2018總檢討
魏士勛 寫於2019-01-09 11:16:48 網誌分類:房地產
仲量聯行2019年1月8日舉辦〈2018不動產市場回顧與2019年展望〉記者會表示,台灣經濟在國內外諸多正負面政經因素交互影響下,2018年經濟成長呈穩定情勢。2018全球經濟面臨動盪,如中美貿易戰令全球供應鏈結構重整、原油價格變動;英國脫歐及股匯市波動等;國內經濟因大選後縣市政府換血,帶來新政策方向與後續效應,加上旅遊市場的客源及消費結構改變,使企業及消費者對未來景氣仍持保守態度。不過,台北市A辦租賃表現強健,呈現三高一低;供給、需求及租金水平創18年來最高紀錄,信義區租金則達有史以來最高;空置率創18年來歷史新低。
 
2018年底租賃需求繼續走強,新大樓完工一釋出即接近滿租,不斷吸引欲空間升級或整合營運的企業租戶。第四季淨需求更高於前三季,來到20,086坪;全年淨去化量總額達61,646坪,為史上最高值。租賃需求主要來自金融、專業服務、科技、網通及手遊業者,這些租戶在新大樓釋出前後,有大面積供租時,整合或升級辦公室,使台北市2018年A辦整體空置率低,甚至低於2017年還沒有大面積新供給釋出之前。第四季因大坪數搬遷需求多來自B級辦公樓,空置率持續下降3.2個百分點,降至5.5%。全年需求主要集中在信義及非核心商業區,信義區空置率達5%以下,非核心商業區低於1.0%,已趨近滿租。新釋出供給除吸引原A辦或其他等級大樓租戶,另有部分需求源自企業併購後的辦公室統合,以及原有租戶增租。
 
2018全年租約普遍成交於新大樓,其開價較高;加上需求旺盛,空置率持續下降,雙雙帶動租金成長,本季整體租金延續漲能,來到每坪每月2,728元,一如我們前三期預期,租金年成長2.9%,為史上最高值。四大商業區中,除敦南租賃活動趨緩,租金相較2017年持平外,其他商業區皆有相當漲幅,信義區租金成長率更達4.5%,為四大商業區中最高。新大樓業主為吸引租戶,除租金優惠外同時提出較好的租賃誘因;免租期於止跌回升,於本季來到每年0.81個月。
 
仲量聯行市調亦顯示,市中心B辦需求穩定,且部分租戶尚未搬遷至新租用的A辦,令B辦空置率持續降低,2018年底時減去0.9個百分點,低至3.5%。預計2019年租戶搬遷後,空置將有增加趨勢。不過,目前C級或以下的辦公室租戶,已開始詢問即將釋出的單位;在預期的賣壓下,大樓業主亦在租金上給予彈性。本季租金與前期相比,維持平盤於每坪1,771元,年成長僅0.4%。預計在2019年,因地點及周邊生活機能健全等優勢,台北主要商業區B辦仍將持續吸引其他等級大樓的租戶。

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