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交屋驗收會遇到的狀況千奇百怪，面對專業的建商，消費者心中該如何化解心中的疑慮？與其遇到問題時才措手不及找答案，不如事先建立一些基本概念。
- 2008-12-08 17:06:06
- 網誌分類：心情隨筆
- 權限：所有人
從實務角度解答，同時亦提出比較容易讓人忽略的觀點，幫助您在看過後，更明瞭下一步該怎麼做。
一、交屋才驗收嗎？
許多人以為要在收到建商通知”交屋”的當天，才會進行 ”驗收”的動作，甚至趕在當天就要完成驗收，其實這是不正確的觀念。
驗收的目的是要確保房屋沒有瑕疵，須檢查的地方也非常的多，自然不容易在短時間內就全部完成。而且一旦發現了缺失，建商通常也需要一些時間才能修繕完畢，那麼交屋自然就無法完成了。
因此，若將”交屋”分成”通知交屋”和”完成交屋”二個階段來看，就會比較容易理解。我們可以在收到通知交屋後才進行驗收，但必須等到驗收的缺失都修繕完畢後，才算達到”完成交屋”的要件之一。
換言之，比較理想的順序應該是：
通知交屋 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 完成交屋。
通知交屋 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 完成交屋。
更正確的順序應該是：
通知驗收 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 通知交屋→ 完成交屋。
通知驗收 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 通知交屋→ 完成交屋。
這有何重要性呢？因為地價稅、房屋稅及銀行核撥貸款後的利息，依規定在”通知交屋日”之前是由賣方負擔，這裡的通知交屋日乃指驗收已經完成而言。若未釐清，則通知交屋到真正完成交屋期間的稅費利息，就有可能會被轉嫁到買方身上了。
二、何謂分段驗收？
一般觀念以為要等到房屋全部完工，甚至是通知交屋時才進行驗收，其實這是不正確的。因為此時許多施工項目都已經無法檢查了，例如結構鋼筋綁紮及混凝土澆灌，又如防水材料及施工等。
因此，如果買的是預售屋，合理的作法應該是在各主要工程項目完成時，便要求分階段各別檢驗。只是這對建商將衍生許多麻煩和風險，因此很可能會以安全為由而受到拒絕。
其實，工地安全當然重要，但若在合理的防護及工程人員引導下，當然不會成為完全無法克服的問題，只是建商是否願意配合而已。
三、缺失類型及處理方式？
一般驗收的缺失類型大概有三類：
第一類，無法修改，且影響住戶安全或重大生活機能者，例如海砂屋、輻射屋，或結構安全問題。此類缺失購屋者可以主張解約。
第二類，無法修改，但不影響安全或生活機能，而住戶亦可接受者。此類缺失可以扣款減少價金處理。
第三類，可修繕的缺失，可以要求建商修改；或雙方協議折減價金後，由住戶自行處理。
要注意的是，並非任何瑕疵，買方均可任意要求解約。
其次，第三類缺失，有時看似小問題，但處理起來非常棘手，甚至修改費用比全新的還高。因此，當考慮以折減價金方式自行處理時，須謹慎評估是否有能力勝任，以免最後花更多的錢而又心力交瘁。
四、完工就可以交屋了嗎？
所謂「完工」，其實是一個很籠統的說法。從字眼上會以為是工程全部完成，但在一般預售屋合約中，指的則是取得使用執照而言。
由於主管單位核發使照的標準，只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使照時，工程實際進度也許只有70％～80％而已。此外，取得使照後，才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工，因此距離真正全部完工尚有一段距離，短則數週，長則半年。
至於交屋，條件當然必須全部工程完工，包括「接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施」。精確的說，還包括公共設施及驗收瑕疵改正完成。
因此，完工不表示可以交屋，端看合約文字對「完工」如何定義。
在內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，對於交屋期限的規定為：
「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」，否則「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」
在此條文中，即不採用「完工」的字眼，而是採用明確的「領得使用執照」作為工期的判斷依據，這也是比較不易發生糾紛的做法。
五、公設尚未完成是否可以拒絕交屋？
公共設施是屬於購屋者所購買的一部分，因此未完成前即通知進行交屋，購屋者是可以拒絕接受的。
當然，如果購屋者急於遷入或裝潢，亦可跟建商協商，例如約定公設完工期限，並保留部份價款作為交屋保留款。
但要注意的是，一般公設驗收是由管委會負責點交，但建商通知交屋時，有時管委會尚未成立。因此，究竟只是管委會尚未完成驗收，或公設的確尚未完成，購屋者仍應區分其間的差異。
六、建商遲不交屋怎麼辦？
根據內政部所頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中有關交屋的規定：
「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。……賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」
換言之，建商交屋是有期限規定的，甚至如果拖延交屋，購屋者還可以索取遲延利息。且買方如有貸款，利息從銀行核撥後便已開始計算。所以上述定型化契約中也規定：
「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」
不過要提醒的是，即使法有明文規定，但仍存有風險的。例如當房市行情好時，有些預售屋建商寧可被逾期罰款也遲遲不肯交屋，甚至鼓吹買家解約，原因就是房子重賣，漲價的幅度仍然超過罰款的金額。
關於此點，除了住戶聯合及訴諸媒體外，目前尚無好的對策。總言之，慎選建商仍是購屋自保的不二法則吧！
七、關於交屋保留款
交屋保留款，是買賣雙方發生爭議時，對購屋者最直接而實質的保障。另一方面，交屋驗收時如果發現瑕疵，雙方亦可協議直接從交屋保留款中扣款後，由買方收回自行處理。這對後續還要進行裝潢的人而言，不失為一個爭取權益的好方法。
那麼交屋保留款該訂多少好呢？以建商的角度當然越低越好，但太低則不痛不癢，遇到棘手狀況時，或許會乾脆選擇放棄。而在內政部「預售屋買賣定型化契約」中的參考值為5％，但這應該視為最低標準，若能爭取到更高當然更好。
此外，有時買方因故急需遷入而同意先行交屋，並將驗收缺失留待保固期內處理。基本上這是非常不好的作法，但萬一真的有需要，建議仍要堅持扣下部份交屋保留款，留待修繕完成後才退還。
另一種情況，就是建商為了儘快完成交屋，例如公設尚未全部完成，這算是「給付不完全」，買方是可以拒絕交屋的。但若買方認為不影響自己遷入，或怕耽誤裝潢時間，則亦可保留部份交屋保留款，等到管委會公設點交完成後再退還。
八、面積不足怎麼辦?
根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中第五條規定：
房屋面積誤差及其價款找補
(一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。
(二)面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。
(三)面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。
另外，值得一提的是，以上條文乍看似無疑義了，其實不然。
這些數字的根據，源自於建築業過去的慣例，但對消費者而言則未必公平。
假設房屋面積40坪，每坪50萬，如果面積少了百分之一，也就是個月才存得起來。若一個月能存20.4坪，乘以50萬，等於多付20萬。如果你的薪水一個月是5萬塊，那麼就得不吃、不喝、不玩、不樂，整整4萬塊，那麼一樣得多奮鬥十個月才行。
再進一步計算，如果社區有500戶，200,000×500＝100,000,000。也就是說，建商平白就能多賺一億元！即使打個對折，金額還是一樣非常驚人！！
其實，建築圖尺寸都是非常清楚的，除非工地管理非常糟糕，否則面積誤差超過百分之一並不容易。
九、發生爭議可以停止銀行撥付貸款嗎？
購買預售屋已辦理銀行貸款對保，但在銀行即將撥款前，建商驗收缺失或其他爭議尚未解決，是否可要求銀行暫停撥款？
根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項」中第十九條有關貸款撥付的條文規定：
「買賣契約如訂有交屋保留款者，於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方。」
如此規定是為了保障建商的基本權益。因銀行在辦理對保的同時，房屋其實已經先行過戶到購屋者名下，只是權狀尚在建商手中。此時若拒絕撥付貸款，那麼建商只握有買方已支付的自備款，風險自然很大。
實務上，即使買方已在撥款同意書上事先簽名，銀行在撥款入戶當天通常仍會提前知會買方（若能在撥款同意書上註記，撥款前須知會貸款人更佳）。若此時買方告知銀行有爭議暫停撥款，不論雙方合約內容為何，銀行在避免捲入紛爭的前提下，通常仍會予以配合。
當然，貸款如未順利撥付，建商手中還握有買方所開立的保證本票，接下來就要看雙方如何談判了。
十、有保固就沒風險嗎？
一般建築業的生態鍊，是建設公司發包給營造廠施工（有時營造廠也是建設公司的關係企業），營造廠再發包給專業小包，專業小包再安排工人，甚至又再分包給其他工班負責施工。而房屋施工品質的保固，同樣也是依此類推，層層負責。
當購屋者遇到保固問題需要處理時，建商（也有可能是營造廠）通常會先派人過來了解，但內部程序基本上仍是循著上述程序派人處理。等到工人來時，往往需要花上一段時間。倘若維修時又發生爭議，例如認為責任歸屬不明，則可能又重新來過一次。
此外，建商或營造廠派出處理保固維修的工程人員，往往也不是當初負責建造的監工人員，對於過去如何施工的種種一無所知。而且這些工程人員的資歷經驗往往較淺，（資深人員大都會被派去負責新的工程建案，才符合經濟效益），有時根本很難判斷問題的源由及責任歸屬。
另一方面對建商而言，保固維修是只有支出而沒有收益的工作。被指派的工程人員，心態也往往認為是在幫別人擦屁股，吃力不討好，態度自然有差。
此外，保固維修時，通常住戶都已遷入，若要維修，搬東搬西，甚至要破壞裝潢，問題更行複雜。況且修過的東西，總是比不上全新完成的好。
綜言之，保固條款能不動用到是最好的。
此外，還要留意一些地主自建自賣，或所謂的一案建商。房屋銷售完，公司也隨之關門。到時要找到人負責保固至非常困難的。
所以，買屋之前千萬要睜大眼睛，建案規模豪華不一定越有保障。簽約前儘可能對建商的背景做好調查、審慎評估才是最重要的。
十一、如何訂立合約工期？
就建商而言，工程越早完工越好，因為既可節省利息，又可降低諸如材料漲價的風險。但在和購屋者訂約時，則會將工期拉得越長越好，如此就不易發生逾期違約的問題。且若提前完工，還可以贏得讚賞呢！
實務上，不論是採「工作天」或「日曆天」計算，工期的決定仍是以建商的意見為主，因為一般購屋者並不懂得如何推算，且建商也不會同意一個沒把握的工期。但購屋者仍應盡可能訂立合理的工期，以免造成建商鬆懈。而且時間拖越長，頭款及自備款的利息損失也越多。
另一方面，為了不在「工作天」或「日曆天」如何認定上咬文嚼字，也避免發生逾期問題時各說各話，訂立工期最簡單，也最明確的方式就是「限期完工」，亦即明確的訂出完工日期是哪天，這也是最不會發生認定爭議的方式。
另外一個工期長短的參考標準，就是建築執照上的完工期限。這個由建管單位核可的工期，通常已是非常寬鬆的了，而且若不幸超過，還可以辦理一次展延半年。若建商要求比這還長的時間，那就值得好好討論一下了。
不過，參考建照工期時，還要留意起算點。建築執照是以建商向建管單位申報開工日開始起算的，若和購屋簽約的時間點有落差，還要適度增減才合宜。
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