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都更熱加上土地持分高 4層樓公寓最吃香
- 2009-10-27 15:30:13
- 網誌分類：房地產新聞
- 權限：所有人
| 都更熱加上土地持分高 4層樓公寓最吃香 | 2009/10/21 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
市中心公寓 4樓、5樓身價差很大 都更熱加上土地持分高 4層樓最吃香 受到景氣復甦房價上漲影響，具備高土地持分與低公設的公寓產品，受到購屋人的喜愛，信義房屋統計發現，在台北市中心內(中正/大安/信義/中山/松山)，一樣都是公寓產品，4層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊的影響，反而因為土地持分較高，平均成交單價比5層樓公寓還高；觀察第3季成交紀錄，4層樓公寓每坪單價，平均高出5層樓公寓產品約3.7萬元。 信義房屋統計，在2007年第2季以前，4、5樓公寓每坪單價價差約5~6%，最高也不超過10%，但2007年第2季開始，都更題材發酵，建商頻頻釋出都更整合開發議題，讓一般民眾也開始注意到老舊公寓的「內涵」，也就是持分土地背後潛在的開發價值，之後包括忠孝東路的正義國宅都更案，甚至是今年5月「尚華大樓」都更案發布，更是讓都更題材發酵至近年相對高點。 據統計，從2008年的第2季開始，4樓公寓與5樓公寓的平均單價就開始拉開，房市交易愈熱絡時兩者價差愈大，包括07年第2季、09年的第2、3季，都是市中心4層樓舊公寓房價明顯高於5層樓公寓的時期，兩者最高單季每坪價差達7.4萬餘元。 這類高土地持分的公寓產品房價上漲，背後除了高土地持分因素外，臺北市大樓產品房價走揚，加上公設比又成為近期市場討論焦點，促使實用面積大、土地持分高、相對大樓低價的公寓產品受到注目。 信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，一般說來房子屋齡愈新價格愈高，不過台北市中心的公寓產品，卻呈現「年輕不見得吃香」的情況。根據信義房屋成交資料統計，4層樓公寓平均屋齡大約36年，比起5層樓公寓產品高出9年；不過以房屋30坪左右的公寓產品來說，前者土地持分約為9~11坪，後者土地持分則約為7~9坪。4層樓公寓土地持分多出將近2坪，加上屋齡較為老舊，比起「年輕」的5層樓公寓具備都更的急迫性；最關鍵的則是市中心的高房價，造成4層公寓產品具備改建效益，身價比5層樓公寓高出一截。 若是公寓位處在商業區土地上，則背後潛在價值更高，如近日忠孝東路上土地使用分區為商三(容積率為商二630%)的公寓，土地使用強度比住三(225%)高出許多，又具備更新的未來性，最後標出7901萬的價格。以建物面積來說每坪突破百萬元的水準，令人咋舌；不過以土地持分面積計算，每坪商業區土地352萬的單價，就不至於讓人意外。 但此種現象跨出北市的市中心五區就不適用，據統計，北市其它行政區的4層樓與5層樓公寓產品，房價價差就不明顯，決定房價水準的因素，還是在於交通、生活機能等基本住宅條件。 信義房屋萬華萬大店店長蕭秉宏指出，以萬華舊公寓為例，萬華的公寓產品大多數都是首購客戶的市場，買公寓等都更的買方很少見，因此4樓與5樓公寓價差並不明顯，有意卡位都更的買方，則多選擇地坪20~30坪的小透天，一邊自用、長期等待都更機會。 綜合觀察，4層樓公寓高土地持分的優勢，加上產權相對5層樓公寓單純一些，一幢可能公寓只需整合8戶的屋主，而5樓公寓需要整合10戶的屋主，且大部分4樓高的公寓產品較為老舊，有些前後陽台未登記在權狀上，屋主還可辦理補登，才讓4樓公寓身價比5樓還高。
公寓產品單價
註：統計資料排除一樓及頂樓 單位：萬元/坪 資料來源：信義房屋不動產企研室 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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