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各區營建成本差異剖析 台北市的房子為何那麼貴？2
- 2009-11-01 20:51:55
- 網誌分類：房地產書籤
- 權限：所有人
根據九六年行政院主計處公佈之『台灣地區營造工程物價指數』（近兩年未更新），以七樓華廈為例，台北市的營造成本，根據區域差異，單坪造價為六萬七到十二萬不等，北縣為四萬七到七萬六之間。桃園與新竹，按照官方數據則完全相同，範圍為三萬六到六萬。（詳細資料參見附表） 不過實際差別不只如此，還包含施工難易度、基地位置及大小、各地建築相關法規、工期長短，甚至氣候也都會產生影響。 近年台北市新建案，基地藏身巷弄中的情況經常可見，這當然會影響施工的難易度。桃園或北縣重劃區建案開發，多半只要一台大卡車就能輸送物料，但在北市，就因巷弄狹窄，須分數台小卡車裝載、分數次運輸，無形中就會增加成本；甚至，工期都因此拉長，影響到的就更廣，包括利息支出和人事成本等等。 基地大小也有影響。除了大型施工器械可否進入，運送建材與施工的難易度外，還攸關購買物料的量。大基地比小基地採購的量更多，而大量購料通常可壓低成本，購料量少時，可談的折扣籌碼就相對較低，這當然也會影響成本多寡。氣候則相對容易想像；多雨的地區，實際工時一定比相對少雨的區域長。 基地大小、位置、氣候、工期等因素，還容易想像；但台北市相關建築規定之繁雜嚴格，可能才是造成北市建案營建成本，高出其他區域許多的更重要關鍵。如台北市欲夜間施工，有其特殊規定（易製造噪音之項目，晚上十點到隔天六點禁止施作，其他一般項目則需五日前向建管處申請，並至環保局及警察局備案）。 北市建管嚴 拉高了成本 此外，例假日不得於上午八時前、中午十二時至下午一時及下午六時後之時段施工，工地四周的防護措施，也都有嚴格規定；甚至施工可能造成的空氣及其他污染，也都在建管法令的規範範圍內。這些北市專有或更嚴之禁止、限制施工時間規定及其他工地規範，都會拉長建案實際工期，或增加營建成本
北市建案施工中，必須勘驗之規定也非常多。一、放樣勘驗：基礎或地下室土方開挖前。二、基礎勘驗：基礎配筋完畢，澆置混凝土前，含擋土措施。三、鋼骨鋼筋勘驗：鋼筋鋼骨混凝土構造之各層樓板或屋頂配筋（骨）完畢後，搗製混凝土之前。四、屋架勘驗：屋架豎立後，蓋屋面之前。五、雜項工程勘驗：雜項工作物，於施工計畫檢定之各階段配筋完畢，澆置混凝土前。六、其他如連續壁、基樁等，於施工計畫書中核定。此外，工程進行至必須勘驗部分後，應先由承造人及其技師，確實依照核准圖說施工，並請監造人查驗無訛後，由承造人會同監造人簽章，按時向市府工務局申報勘驗。 上述這些繁雜的檢查規定，想當然爾是因為北市貴為首善之區，因此對施工品質要求較高，頻繁的檢查，有其必要性。不過相對地，這也拉長了興建工期，增加若干人事成本。上述這些增加的成本，最後當然還是轉嫁到消費者身上。 預售案 營建成本較高 其實推案型態也有影響，也就是預售與新成屋之差別。北縣外圍地區及桃園地區建案，新成屋比例相對較高，其營建成本通常是以一到兩年前的物價水準計算的，也就是已知的，且相對上較不會有波動或變化。 然而大台北精華區，特別是台北市近年推案，預售比例甚高，由於是先賣後建，建材原料自然還未購買，其營建成本是未知，必須用估算的；而推預售案，當然是看好未來景氣，故按慣例，業者會把營建成本做溢價估算，通常溢估的比例約為百分之三到九。 北市房價高 事出有因 綜合以上，北台灣各區的實際單坪營建成本，比官方數據還高很多；台北市的營建成本，大概為每坪十三到二十萬，北縣相對稍低，大致為七到十萬餘，各區落差可能較大。新竹再次之，約是六到九萬，桃園則最低，為五萬五到七萬。 由此可推，北市建案的營建成本，普遍來說，是桃園的兩到三倍，豪宅則差距會更大。再綜合地價與營建成本的明顯差異，使得台北市房價高出北縣外圍及桃竹地區許多，動輒是十倍以上的差異。 至於一些開價超高的個案，實是『個案』狀況；其所『反應』的，不僅是上述成本多寡，或因應未來景氣及物價波動，所做的超額估計，而是預期以後市況會更好，造成供不應求或奇貨可居，而提前在現階段開價上就呈現出更高的『未來行情』。至於這如意算盤能否打得出來，就要看消費者買不買單了。 | ||
根據九六年行政院主計處公佈之『台灣地區營造工程物價指數』（近兩年未更新），以七樓華廈為例，台北市的營造成本，根據區域差異，單坪造價為六萬七到十二萬不等，北縣為四萬七到七萬六之間。桃園與新竹，按照官方數據則完全相同，範圍為三萬六到六萬。（詳細資料參見附表）
不過實際差別不只如此，還包含施工難易度、基地位置及大小、各地建築相關法規、工期長短，甚至氣候也都會產生影響。
近年台北市新建案，基地藏身巷弄中的情況經常可見，這當然會影響施工的難易度。桃園或北縣重劃區建案開發，多半只要一台大卡車就能輸送物料，但在北市，就因巷弄狹窄，須分數台小卡車裝載、分數次運輸，無形中就會增加成本；甚至，工期都因此拉長，影響到的就更廣，包括利息支出和人事成本等等。
基地大小也有影響。除了大型施工器械可否進入，運送建材與施工的難易度外，還攸關購買物料的量。大基地比小基地採購的量更多，而大量購料通常可壓低成本，購料量少時，可談的折扣籌碼就相對較低，這當然也會影響成本多寡。氣候則相對容易想像；多雨的地區，實際工時一定比相對少雨的區域長。
基地大小、位置、氣候、工期等因素，還容易想像；但台北市相關建築規定之繁雜嚴格，可能才是造成北市建案營建成本，高出其他區域許多的更重要關鍵。如台北市欲夜間施工，有其特殊規定（易製造噪音之項目，晚上十點到隔天六點禁止施作，其他一般項目則需五日前向建管處申請，並至環保局及警察局備案）。
北市建管嚴 拉高了成本
此外，例假日不得於上午八時前、中午十二時至下午一時及下午六時後之時段施工，工地四周的防護措施，也都有嚴格規定；甚至施工可能造成的空氣及其他污染，也都在建管法令的規範範圍內。這些北市專有或更嚴之禁止、限制施工時間規定及其他工地規範，都會拉長建案實際工期，或增加營建成本
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| 北市各道路，原則上禁停大型車輛；建案施工須用預拌車進出工地也都有相關規定，這些也都會造成額外之成本花費。 |
北市建案施工中，必須勘驗之規定也非常多。一、放樣勘驗：基礎或地下室土方開挖前。二、基礎勘驗：基礎配筋完畢，澆置混凝土前，含擋土措施。三、鋼骨鋼筋勘驗：鋼筋鋼骨混凝土構造之各層樓板或屋頂配筋（骨）完畢後，搗製混凝土之前。四、屋架勘驗：屋架豎立後，蓋屋面之前。五、雜項工程勘驗：雜項工作物，於施工計畫檢定之各階段配筋完畢，澆置混凝土前。六、其他如連續壁、基樁等，於施工計畫書中核定。此外，工程進行至必須勘驗部分後，應先由承造人及其技師，確實依照核准圖說施工，並請監造人查驗無訛後，由承造人會同監造人簽章，按時向市府工務局申報勘驗。
上述這些繁雜的檢查規定，想當然爾是因為北市貴為首善之區，因此對施工品質要求較高，頻繁的檢查，有其必要性。不過相對地，這也拉長了興建工期，增加若干人事成本。上述這些增加的成本，最後當然還是轉嫁到消費者身上。
預售案 營建成本較高
其實推案型態也有影響，也就是預售與新成屋之差別。北縣外圍地區及桃園地區建案，新成屋比例相對較高，其營建成本通常是以一到兩年前的物價水準計算的，也就是已知的，且相對上較不會有波動或變化。
然而大台北精華區，特別是台北市近年推案，預售比例甚高，由於是先賣後建，建材原料自然還未購買，其營建成本是未知，必須用估算的；而推預售案，當然是看好未來景氣，故按慣例，業者會把營建成本做溢價估算，通常溢估的比例約為百分之三到九。
北市房價高 事出有因
綜合以上，北台灣各區的實際單坪營建成本，比官方數據還高很多；台北市的營建成本，大概為每坪十三到二十萬，北縣相對稍低，大致為七到十萬餘，各區落差可能較大。新竹再次之，約是六到九萬，桃園則最低，為五萬五到七萬。
由此可推，北市建案的營建成本，普遍來說，是桃園的兩到三倍，豪宅則差距會更大。再綜合地價與營建成本的明顯差異，使得台北市房價高出北縣外圍及桃竹地區許多，動輒是十倍以上的差異。
至於一些開價超高的個案，實是『個案』狀況；其所『反應』的，不僅是上述成本多寡，或因應未來景氣及物價波動，所做的超額估計，而是預期以後市況會更好，造成供不應求或奇貨可居，而提前在現階段開價上就呈現出更高的『未來行情』。至於這如意算盤能否打得出來，就要看消費者買不買單了。黃滿婷的文字網誌
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