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各區營建成本差異剖析 台北市的房子為何那麼貴? 1
- 2009-11-01 20:49:13
- 網誌分類：房地產書籤
- 權限：所有人
去年此時，金融風暴席捲全球，各國無一倖免。經濟負成長、失業率攀升，資產價值縮水，房價向下修正；台灣房市也從去年第四季開始，出現明顯的價量回檔。不過沒過多久，在陸資題材哄抬下，大台北都會區房價旋即反向翻漲；然同時間桃竹等地，成交行情卻未出現類似情況，甚至還有持續下探者。到底是什麼因素，造成台北房價高出其他地區十多倍？您不需認同這樣的現象，但這卻是存在甚久的現實…
相信您一定曾看過這則房地產廣告：『信義計畫區豪宅領先起漲，未來二百萬房價可期』。這是近期號稱熱銷，數度調高價格的信義計畫區豪宅案，太子建設「台北信義」的廣告文案；這則文案振振有詞，再對照同期北市房價漲勢，確實煞有介事。
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| 信義計劃區的「台北信義」，可說是房價不斷上揚的代表案。 |
從上述兩個『個案』做比對，在歷經金融海嘯襲擊後不久，台北房市隨即又現驚人漲勢。國產局北市國有土地標售價格更屢創新高；最近一次是仁愛路、杭州南路住三用地，以近四六三萬一坪的歷史天價脫標，同時創下國有地標售第四高紀錄。
然同一個時間，當我們把視線往市區外移動，拉到北縣邊陲或桃園縣多數地區，卻呈現出反差甚大的景象。淡水、三峽、鶯歌等區，平均成交單價都在十多萬，部分相對條件較差者，甚至僅十萬出頭。桃園楊梅更傳出有屋齡兩年左右的『新中古屋』，成交價七萬，甚至更低的消息。
台北與桃園 房價落差大
北市信義計畫區豪宅和桃園楊梅新中古屋，當然是兩個極端案例，不過平均而言，台北市房價確實是北縣外圍，或桃園地區房價的十餘倍或更高；而這也是多數民眾的主觀認知：台北房價，就是比北縣邊陲或桃園貴很大！
無論一坪開價是兩百萬，還是六萬，當中都含有成本與利潤兩大部分。一宗建案的單坪定價多寡，理論上是以成本加上利潤後，除以總樓地板面積，或可售總面積而得到。
由以上描述可知，台北與桃園房價的巨大差異，顯然來自於成本之落差；因為土地使用規範，也就是容積及建蔽率，各地相差不會太多，而一般狀況，建商開發一宗建案，毛利率也多半是固定的，也就是根據成本的一定比例來計算。
那一宗建案的成本，又包含哪些項目呢？除了大家一般熟知的土地與營造成本（包含建材與施工）兩大項外，還有規劃設計費用（建築師），稅捐及其他規費，雜項管理費，廣告行銷費用及利息支出等。
因此，某建物之總成本，即有兩大項：第一部分是土地總價除上營建總樓地板面積，第二部份則是單坪營建成本，加上上述林林總總的各式費用。
以台北市住三用地二二五％法定容積為例，實際可蓋的樓地板面積，絕不只二．二五倍。通常包含開挖地下室，加上機房、雨遮等不計入容積者，大概實際樓地板面積，會是基地面積的四倍左右。如果另進行容積移轉（移入），或因為都市更新及其他因素而有容積獎勵，則實際容積還會更多。
土地與營建 各區差異大
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| 信台北市建築土地貴，自然墊高了房價。 |
不過，台北和桃園地價差距頗大，就不難想像，畢竟多數人還都有台北市置產夢，該區『地以稀為貴』，房地產供不應求的事實眾所皆知；桃園卻還有不少重劃區塊有待開發，加上各區開發成熟度差異不小，平均地價很難和大台北精華區相提並論。
土地價格左右房價高低，很容易推估。不過前面提到，桃園楊梅近年大樓下修到七、八萬一坪，但拿台北市目前新案平均單價估算，營造成本卻普遍在二十萬上下，豪宅甚至更高。如果二十萬是放諸各地皆準，那麼楊梅建案，豈不是土地成本等於零？這當然是不可能的事，也就是說，台北和桃園的營造成本，差距也相當巨大！
前面我們分析到，房價成本的第二部份是營建成本。決定土地成本高低的關鍵，主要是地價；而影響營建成本多少的因素，就相對龐雜許多。
簡單說，一般熟知，使用建材等級、採用工法及工人薪資水準等等，都是左右營建成本高低的關鍵，而上述部分，台北市多半都要高於其他地區（台北市建案建材等級較高；台北盆地地質鬆軟，工法等級較複雜，工人薪資水準則比其他區高出一成左右）。
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