在揭曉答案之前，我們必需先瞭解「商品化」是什麼意思？馬克斯採用亞當斯密的觀念，認為所有物品都有其使用價值（use value），而使用價值是由所投入的成本（如勞動時間、技術）決定。

他認為當資本家或商人出現後，透過市場交易，創造了物品的「交換價值」（exchange value），於是出現了「價格」，當價格大於所投入的「成本」時，資本家就獲得了利潤，而物品能夠透過市場交易，創造利潤的現象就稱為商品化。

簡單來說，任何物品，如果能夠在市場上被需要，而能產生「交換價值」創造利潤，就是「商品化」；相對地，如果沒有人需要，就無法商品化（雖然仍有使用價值）。一旦商品化後，商品價格的最重要決定因素，已經不是生產成本（使用價值），而是市場的需求強烈程度（交換價值）。

展望未來，通貨膨脹情況將會愈來愈嚴重，現金購買力將會不斷降低。幾乎每一個人都知道購買房地產可以保值抗通膨，但小套房已失去了票房，真正豪宅已有供給不足的現象，店面的空置率又不斷攀昇，接下來的明星商品會是什麼？投資人如果從以下三個角度──商品、區位與投資環境，加以觀察，答案自然呼之欲出。

小套房的沒落，除了銀行緊縮貸款的原因之外，另一個重要的原因是該類產品基本上不適人居。由於政府對於建築規劃的干預過細與過多，導致小套房的真正使用面積極為不足，一戶十二、三坪的小套房，如不違法二工，室內實際居住面積往往只有六、七坪，還包括了衛浴、與小廚房，類似產品短期居住也許還可以，但是任何正常人長期居住其內，必然無法健康、舒適。

除了內部使用面積過小，外部管理水準也是不適人居的重要原因。傳統小套房社區之內往往至少有一、二百戶，每戶居民的背景、工作環境、生活習慣皆不相同，共居一幢大樓之內，極易產生「龍蛇雜處」的情況。此時，大樓的管理工作就變得十分重要，可是政府多如牛毛的法令，看起來像保護消費者的工具，如「消保法」、「公交法」、「公寓大廈管理條例」等，只會不斷挑起購屋者與建設公司的對立與衝突。所謂「大聖不死，大盜不止！」這種嚴刑峻法式的管理思維必然會產生「劣幣驅逐良幣」的結果，會讓幾乎所有好的建設公司灰心，自然會以快速脫身為企業目標。

在這種環境下，只有極少數的建設公司在交屋之後還願意花心思去維護社區的良好居住品質。台灣的建設公司發展已有四、五十年了，政府「主管」機關是否可以提出幾家政府認為是優良建商的楷模？如果不能，不就是失職嗎？

用嚴格的行政手段去干預經濟行為，必然會導致「上有政策，下有對策」的劣幣驅逐良幣的結果，購屋者能得到的福利不但不會增加，反而還會降低！

這種苦果在小套房社區管理品質的不斷低落，可以看的最清楚。

如果社區戶數少，居民水準高，建設公司少負些責任，還不會有什麼大問題，可是小套房社區就沒有如此幸運，特別是與捷運聯合開發的小套房，他們住戶的份子最複雜，戶數最多，管理最難。如果沒有遇到有超級責任感與理想性的建設公司，居住品質的每下愈況是必然的！

也因為這些原因，投資小套房交屋後能賺到大錢的機會是十分小的。

因此，除非是坪數放大，管理水準有保障，否則小套房的增值性，顯然是不高的。

其次，看豪宅

豪宅是當前最紅的商品，它和小套房是個強烈的對比。在目前的市場裡，小套房遇到銷售瓶頸，中坪數住宅價格無力上揚，於是大坪數的豪宅成為建設公司的唯一選擇，幾乎所有的案子都以豪宅包裝。

於是造成了兩種現象：一是假豪宅充斥，導致「豪宅」也開始有供過於求的現象，豪宅的購買者有很大的選擇與比較的機會，導致決定購買的時間拉長，價格的推昇自然也會受到影響。

另一種現象是目前市場上許多以豪宅為包裝的個案，只是一昧的增大坪數，由一百坪、一百五十坪、二百坪，甚至還有公司計畫推出三百坪以上的住宅。

但只有坪數的放大是不能稱為豪宅的，反而因為坪數的放大，導致總價不斷提高，一億元似乎已經成為最低的門檻，在有錢人並沒有快速增加，而豪宅的價格門檻卻不斷加高的情況下，成交時間勢必拉長。

不幸的是，豪宅因為價格最高，故必須是不可以有任何缺點的商品，許多不能稱為是豪宅的商品都以豪宅的名稱包裝，「魚目混珠」的結果，混亂了購屋者的視聽，破壞了豪宅的稀有性與品牌價值。

因此，在目前市場中，「豪宅」的銷售也碰到了瓶頸，除非是真正的豪宅（地點極佳與基地夠大），原則上要再創高價的困難度已經增加。

最後，看中坪數住宅

中坪數住宅（五十坪至八十坪）為傳統換屋族的最主要購買標的，他們隨著能力的增加，希望換一間大一些坪數的房屋自住，在能力範圍內，五十坪至八十坪的房屋自然是首選。

這種換屋族所選房屋的區位通常不會離開原住宅太遠，而且交通的方便性更是重要因素。

因此，中坪數住宅的正確區位多為人口聚集的地區，通常是目前附近的居民愈多，過去幾年推案愈少的地區，其需求就會愈強烈。

中坪數住宅唯一的障礙是價位，因為換屋族受限於能力，如果價格太高，超過負擔能力，他們換屋時間就會延後，一直要等到能力足夠了才換，因此除非商品特別好，否則創價的機會相對較低。

區位選擇的最重要問題有二個─要買郊區還是市區？要買台北市內還是台北市外？

首先，要買郊區還是市區？郊區，有美麗的風景，空曠的環境，甚至還有豐富廉價的公共設施。每一點對於久居都市的人而言，都有致命的吸引力，與作夢的空間。

但「天下沒有白吃的午餐！」唯一要考慮的是自己能不能負擔得起﹖許多人一定會奇怪，郊區的房價不是遠低於市區，為何會有負擔不起的問題呢？

在國外，都是最有錢的人才有能力移居郊區，為什麼呢？

郊區要負擔最高的交通成本，因為有些地方甚至還沒有大眾運輸工具，所以必須自備方便的交通工具。

郊區要負擔最高的購物成本，因為有些地方甚至還沒有高水準的便利商店與市場，所以必須開車去購買各項民生必需品。

郊區要負擔最高的教育成本，因為有些地方甚至沒有高水準的中、小學，甚至沒有補習班與安親班，所以必須長距離的接送子女去學習。

郊區要負擔最高的娛樂成本，因為有些地方甚至沒有百貨公司、電影院與歌劇院，所以必須花長時間去尋找娛樂。

郊區還必須負擔最高的服務成本，因為有些地方甚至請不到好的管理公司與人員願意提供服務。

所以，如果想享有好的服務品質，就必須花費極大的代價才有可能請到高水準的服務人員…

對於沒有錢的人，正是所謂「沒有三兩三，不要上梁山！」在郊區，除了房屋價格可能是其能力唯一可及的項目，其他所有的高額使用成本，都不是能負擔得起的。

也因為要支付如此高額的「使用成本」，因此只有最有錢（或權力）的人才有可能移居郊區（例如三十年前的陽明山高級別墅區）。

我們可以看到在台灣風景最美的北海岸沿線，幾乎都是人煙稀少的景象，只有許多老舊破敗的房屋零散其間，最主要的原因有二：一是沒錢人購買了後，因為支付不起高額的使用成本，所以，必須忍痛搬離任其荒蕪。

另一個原因是台灣真正的有錢人還是不多的，所謂「大富三代，才知吃穿！」雖然小康、中康家庭不少，但可稱為富豪的比率還是有限。除非是富豪數代，否則還是甚難支付居住於郊區的高昂代價。

所以導致真正住在郊區的人多為當地「原住民」，他們不是因為喜歡住在郊區，而是因為搬不走，只好落地生根，就地安居。

所謂「貴有貴的道理；便宜有便宜的原因！」如果真有物美價廉這種事，貴的東西為什麼還會有人買呢？全世界又為什麼已經有超過百分之五十的人選擇居住在都市裡呢﹖

因此，當我們厭煩於居住在市區內的狹小空間與煩雜的居住環境時，如果希望改變，就應該更深入的思考是否支付得起如此高額的「使用成本」？

尤其是在全台灣各地住宅都有供過於求的情況下，許多購屋者，正為當初一時衝動，遷居郊區，而正面臨「搬出都市容易，搬回難！」的窘境中，故遠離市區購屋，風險顯然不小。

其次，是要買台北市內還是台北市外？許多媒體都認為台北房價已高，基於比價效應，其他地區必然也會水漲船高。

要使這種議論成立，必須先觀察二個情況：一是經濟發展情況；二是交通改善情況。

例如中國大陸，當其經濟持續發展，房地產的漲幅從一線都市（上海、北京），向二線甚至三線都市擴張，都是極為自然的事，因此如果經濟發展情況愈好，這種月暈效果（Spillover effect），就會愈強；反之，則會愈弱。

依台灣目前的經濟發展狀況，加上又面臨全球性經濟緊縮的影響，如果大膽推論台灣未來幾年經濟會有蓬勃的發展，其風險應該是高的。

再看交通改善情況，台灣除高速公路，又建設了高速鐵路，甚至還有人搭上了兩岸直航。

認為陸空交通的改善有助於中南部房地產的蓬勃，這種觀點也必須面臨檢驗！

首先，就交通系統的改善而言，實際運量似乎並無增加，只是在不同交通工具中做移轉。例如高鐵成功了，只是導致開往中南部的飛機停航了、高速公路的客運車減班了…。但北部與中南部間人們流通量似乎並未增加；如果運輸量沒有增加，這種房價的月暈效果就不會產生。

依都市發展的經驗，二地間交通系統的改善，不但不會使弱區變強，反而常使弱區更弱，強區更強。

最好的例子是有媒體問許多外資的經理人，因為交通改善了，是否會到中南部購屋置產？他們回答說，更離不開台北了！因為即使到中南部出差，一、二個小時即可回到台北的家，為何還要在中南部購屋呢？

所以能夠使中南部房屋價格上漲的原因，是願意住在該區的人口增加，而交通的改善並不能增加這種需求，必須基於別的原因（例如大型工廠的設置、大型就業中心的創造），而僅就交通建設的改善而言，不但效果不大，往往還會幫倒忙。

根據以上的分析，就區位而言，離開台北市投資購屋的風險仍高。

「地球是平的！」在全世界的經濟都面臨與趨緩景氣作戰的時候，國際化已成為不可避免的潮流，有的台灣人在大陸（或世界其他地方）賺了錢，似鮭魚般地回游台灣；也有人因為台灣稅制的改善，將存放於海外的錢大筆匯回；也有許多外國人看上台灣的經濟戰略地位，進入台灣，希望以此為基地做為與大陸做生意的跳板…不論原因如何，台灣的住宅需求仍有持續增加的趨勢。

在一九九○年的石油危機（油價由每桶十五元漲至四十元）時，台北市的房價漲了二倍；在二○○八年的石油危機（油價由每桶四十元漲至一百四十七元）時，因為住宅已有供過於求的現象，台北市房價只漲了約一倍。

如果二○一○年石油危機再起（目前油價已由每桶三十二元漲至六十八元），台北市房地產至少會有一倍以上的漲勢，是幾乎不可避免的現象。

與以往不同的是，以往的石油危機是所有的房地產都漲，未來因為已有供過於求的情況，非商品化住宅的漲幅將遠比不上商品化住宅，我們甚至可以大膽的預測，不具商品化特性的住宅，在台灣已沒有大幅上漲的機會！

因此，投資人一定要學會判斷那一種住宅才具有商品化特性。

在台北市裡，一種坪數比小套房大（才能滿足居住的舒適性）、地點比中坪數好（通常更接近於捷運站）、客層要比豪宅廣（要符合更多投資人的能力）；並且還能具有三種現有商品的優點『豪宅的高水準管理品質、小坪數的總價不高，與中坪數的符合居住需要』的商品，必然會成為市場的主流。

答案已經明朗，為了讓結論更加清晰，繼以往的商品化住宅，店面、小套房、豪宅之後，最具商品化潛力的住宅商品，應該可以做如下的描述：

位於都市中最熱鬧的地區，最好又在捷運站附近，基地面積要夠大（至少四百坪以上），房屋坪數在二十坪至三十五坪之間，房間可能只有一或二間，窗外景觀良好，生活機能完整便利，大樓的管理水準高級（最好還有具品牌的上市建設公司包管包租），使用分區最好是可以合法登記公司（設籍）。

類似的住宅商品有三強：投資性強、出租性強與增值性強。投資性強，是幾乎人人買得起；出租性強，是又可居住又可辦公，幾乎人人有需要；增值性強，是因為稀有，而且具商品化特性，所以必然會增值。

在台灣住宅商品化的過程中，類似的商品一定會繼小套房、豪宅之後成為市場主流。

隨著市場環境的改變，商品變化的速度也不斷加快，住宅商品化已成為無法抵擋的必然。

因此，如何正確選擇下一波明星商品就成為投資人的致勝關鍵！在通膨的龐大壓力下，金價又已再度衝破了一千美元的歷史高點，大家應該不要再問房地產還可不可以投資？

而是應該快速尋找與掌握正確的商品化住宅，才可立於不敗之地，否則必然會成為下波又急又猛的貨幣貶值危機下的受害者。祝大家投資順利！