魏士勛
「偽二樓店面」 傻傻買了可能倒楣幾次
魏士勛 寫於2019-02-11 09:34:36 網誌分類:房地產
「存了好久的錢,買下挑高六米預售店面,權狀有近30坪,當時銷售說挑高可以做夾層,才決定買下這間店面,準備來開個小餐廳,現在裝潢才被人告知,這種挑高做夾層是非法,導致又有消防法規的問題,心情實在很低落…。」一名網友ZOE在知名論壇分享購入挑高店面的苦悶心情。不過購買這類「偽二樓店面」風險可能不只這樣,除了可能被拆、被罰款、被要求消防、被多課稅,未來要出租也可能相對受限!
 
這類常見大樓店面施作夾層違建,是因為建商規劃建案時為節省容積,才將店面規劃1層樓挑高5~6米,銷售給客戶時,再暗示可透過違建夾層即擁有1.5~2倍使用效益,房價也比原本就設計1~2層店面親民不少,所以具有市場利基點,常常成功吸引不少置產族目光。

不過,這類型店面也會面臨了許多風險,並無想像中的好。一來銷售時,業務可能會暗示看屋族,未來再做2樓夾層、讓使用效益倍增;但事實上,只要「權狀沒有登記到的坪數」,建商幾乎不會幫忙做違法之事,所以都是交屋後、屋主自行處理,即便被拆除機率極小,但被「舉報違建」是首當其衝的一大風險。
 
即便裝潢施工時沒被舉報,但未來出租或營業使用時被舉報,除了可能面臨罰則罰款(照縣市不一),也可能被要求改進、符合消防法規,而且因為是名列在案的違建戶,更容易引稅務局關心。

經詢問台中地方稅務局指出,違章建築無使照、建照,不管是工廠、住宅、營業空間,都得要登記稅籍,計算方式與一般住宅無異,經舉報違建也會派員實際計算使用空間。所以意即因違建空間增加,相關稅率如房屋稅,也會增加。
 
最後對包租公還有一個小風險。房地產業者楊先生補充,有些行業例如醫療業、診所這方面,就會要求是「全合法」的空間,不然連營業執照都無法取得,但是偏偏醫療相關又屬傳統「高租金、好租客」,所以他們完全不會考慮這類夾層店面,出租受眾群也會相對侷限。

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