魏士勛
顏炳立:2019台灣房市落底,讓我們看房去
魏士勛 寫於2019-02-02 15:59:00 網誌分類:房地產
戴德梁行總經理顏炳立發佈2019年「2月市場觀點」,他表示,2019年的房產市場預計落底,2016年發佈落底要盤整4年、緩跌4年,依照預測現在看起來是邁入了落底年,但這個落底年仍然存在著最大的問題是「賣方太任性了」,過慣了獲利輕鬆的好日子,現在市況變了,要虧錢賣房是心不甘情不願,直在掙扎當中。
 
以2018年整體市場的交易狀況,土地及商用不動產市場預估達到將近千億,比2017年增了4成多,土地市場預計1800億,也比2017年成長了百分之四十幾,全國移轉棟數,估計會來到27萬棟上下,也比2017年增家了5%左右。主要仍然是房市處於低迷下的不景氣,因為沒有過30萬戶所以仍然延續緩跌趨勢,但是房市全面崩跌不易,房地產市場呈現的是空頭共識,各種曖昧模糊的市場行情訊息,經不起時間跟成交的考驗,時間會證明市場的真實變化,不必虛構任何的情節。
 
顏炳立指出,2018年的市場亮點是台商回流、肥咖條款,中美貿易戰爭使得中國大陸的台商資金撤回來台灣,重新另起爐灶,造就了全台灣土地衝量的熱潮,回流的資金積極尋找低檔、有空間的自用土地,不管是從政府的管道或是從市場去尋找,造就了2018年整個土地交易量中有3成多的土地是屬於工業土地;但是主要幾個大城市價格及量皆沒有大增,或地價的上漲,反倒次級地區的工業土地補漲了,相對漲幅就有1、2倍之多,對市場而言是有點炒作的意味了。
 
另外一個產品是辦公室,低迷了二十幾年的租金在2018年終於看到了A級辦公大樓租金產生結構性的變化,當租金上揚所反映出的房價必然也高了,所以在供需失衡的情況下,新供給的辦公室租金上揚創了新高,管理好的舊辦公大樓,房價不跌反漲,改寫歷史,這是2018年的亮點。
 
顏炳立表示,豪宅市場也因為台商的回流,開始有自用的、家族用的及投資公司獲利的資金規劃,新購入的一些指標性豪宅,也造成豪宅市場在緩慢下跌的市場中仍然有一些成交量,由於預售房屋的價格破壞,直接傷到了新成屋,新成屋的價格調降直接打到了中古屋。2019年卻是中古屋市場跟新成屋市場與預售屋市場相互斯殺的一年,因此預計2019年仍然要走「讓利、讓價、增量」的格局。
 
由於2019年面臨美國、中國經濟上的衰退,影響到全球房市投資,造就了房市的殺戮市場,到底是「豬年豬會有豬瘟,還是豬會上吊」?無論如何這些不利因素能夠加速過去任性的賣方變成認命的賣方,而認命、剛性自用的買方能夠進到市場,讓量能夠增加。
 
他說,2019年台灣的房市預測,「貓的市場不會有老虎的雄風」、「冷的市場也不會有熱的產品」、「蛋白產品不應該有蛋黃的行情」、「蛋白的地段也不應該有蛋黃的價格」、「玉蘭花的行情不可能賣到玫瑰花的價格」!房市存在的就是.個價格問題,而2019年將是落底盤整、備糧等風。整個市場是大魚不咬,小魚成就不了豐收,『結果在心裡,市場在手裡,決定在買方』!房地產市場沒有作帳行情,只有勇敢務實面對!市場仍然呈現溫水煮青蛙,有的跳有的已經不跳了,台灣的房市已經不再適合投資了,對於仍擁有投資性標地的要認命拋出,別任性持有。
 
2019年的市場不會是一個亮的盤,而是一個撐,要撐還是要殺的盤,要豬瘟還是要上吊,剛性自用的在等待,過去獲利的日子應該及時看破,要等待不如讓利換錢出場,2019年利再讓、價再降,量溫和的放大,因為豬年要落底了,剛性自用的可以出來看房子了。2019年認虧的出場,自用的開心進場,未來4年經過盤整能夠去化大量的預售跟中古的量,讓新的年度能夠撐住台灣已經4年後落底的房價,對於還沒有反應落底的房價,仍然要不斷等待,存好錢等待。
 
顏炳立表示,新的一年從看到曙光在全世界都看好的經濟年度裡,也希望房地產這個市場有剛性自用最後撐起了一片市場榮景。

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