魏士勛
創新低 2017商用不動產交易跌破500億元
魏士勛 寫於2017-12-28 08:30:51 網誌分類:房地產
受到投資大咖不出手影響,商用不動產交易總額連續六年衰退,根據高力國際統計,截至2017年12月26日為止,2017年商用不動產整體交易金額僅470億元,跌破500億元大關,相較2016年全年的703億元,大幅衰退超過3成,而且2017年有兩季的季交易量都不到百億元,創近歷史新低,甚至連2008年金融海嘯時期的7成都不到。高力國際董事總經理劉學龍指出,2017年市場交易量創歷史新低,少子化與高齡化問題逐步浮現,未來銀髮養生住宅或是長租服務式公寓將會逐漸獲得市場青睞,租賃市場也將更收到重視,建議政府應適時檢討不動產稅賦,鼓勵外資及民間投資商用不動產,降低交易所得稅及持有稅,營造友善投資環境。
 
高力國際指出,2017年商用不動產最大宗交易案則是和璞飯店(台北戀館),是英屬維京群島商史賓特有限公司以55.8億元向和禧建設取得,其次則耐斯廣場,交易總額約48.3億元,是耐斯廣場股份有限公司向富邦人壽買回;單宗第三高則是統一國際大樓14~18樓,交易總額約35.1億元,為中國信託資產管理向中國信託商業銀行買進,至於,2017年前十大商用不動產交易案,也僅有上述三筆的交易金額突破30億元。
 
高力國際調研部董事李日寶表示,2017年前十大商用不動產交易案中,壽險業者也貢獻一筆,為富邦人壽以13億元向麗嬰房取得內湖總部大樓。若分析2017年商用不動產主要買家則以其它業種與製造業占比較高,分別約38%、36%,購入金額分別約181億、169億元,反觀金融保險業2017年投入商用不動產的金額全年不到50億元,僅近43億元,統計以來首度跌破50億元。
 
相較商用不動產交易總額創新低,2017年土地交易市場相較熱一些,全年土地交易總額達1187億元,相較2016年增加100億元,增幅超過9%。其中又以第四季土地交易較為熱絡,單季土地交易額達407億元。李日寶分析,2017年土地交易總額提升,主要是受建築開發業者購地相較積極帶動。
 
不過,2017年地上權標售案交易則是近7年最冷的一年,2017年地上權標售案標脫金額僅7億元,占整體土地市場交易總額比率不到千分之6,相較過往地上權標案至少占整體土地交易市場比率3成,地上權標案已面臨近乎乏人問津的局面。
 
2017年前十大土地交易案中,僅有三筆總金額超過30億元,其中單宗土地交易總額最大的則是潤泰創新開發以35.5億元向潤泰創新國際買進約1600坪的南港土地。分析2017年主要購地者則是以建築開發業者最為積極,全年購地金額達700億元,占整體土地交易總額近6成。建築開發業者中又以興富發建設購地最為積極,全年購地金額近百億元,占建築開發業者購地總額的比率近15%。
 
至於,2017年北市商辦租賃市場,因受到合作金庫總行大樓自用1.4萬坪的影響,大幅去化民生敦北的空置量體,此外,信義區也在2017年也成功去化約1.27萬坪,表現亮眼。 總計2017年淨去化量高達4.1萬坪,創下10年新高,而且各辦公商圈區空置率都下降至個位數。租金表現方面,經過9年的時間,平均租金終於恢復到2008年的水準。
 
同樣地,內科市場的租賃需求則仍強勁,尤其是2017年租金創統計以來新高、空置率則創統計以來新低,根據高力國際統計,2017年內科全年租金每坪均價約1181元,空置率則連續兩年維持5%之下,2017年更僅有4.81%。
 
高力國際董事總經理劉學龍指出,受到資金挪移、預期心理及房地政策的影響,2017年市場交易量創歷史新低。放眼未來,則也少子化與高齡化問題逐步浮現,尤其是2017年2月,台灣65歲以上人口已突破313.9萬人,正式邁入高齡化社會結構,對未來住房市場的需求也將會產生變化,銀髮養生住宅或是長租服務式公寓將會逐漸獲得市場青睞,租賃市場也將更收到重視,建議政府應適時檢討不動產稅賦,鼓勵外資及民間投資商用不動產,降低交易所得稅及持有稅,營造友善投資環境。

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